Nicht selten werde ich gefragt, wie und mit welcher Frist der Erbe bzw. die Erben die Wohnung des Erblassers kündigen können.
Das Gesetz gibt die Antwort auf diese Frage in selten klarer Weise:
Gemäß § 564 BGB wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt, wenn nicht ein Mitmieter oder ein im Haushalt des Erblassers wohnender Ehegatte, Lebenspartner oder Abkömmling (Kind) vorhanden ist. Das Mietverhältnis kann nur unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden, also spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats.
Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehen die mietvertraglichen Pflichten, insbesondere die Pflicht zur Mietzinszahlung, weiter. Aus der Erbmasse sind also im schlechtesten Fall knapp vier Monatsmieten zu entrichten.
Wichtig: Sind mehrere Erben vorhanden, besteht also eine Erbengemeinschaft, so muss die schriftliche (§ 568 Abs. 1 BGB) Kündigung des Mietvertrages von allen Erben unterschrieben werden. Erben, die die Kündigung nicht mit unterzeichnen, können zwar auch einen anderen hierzu bevollmächtigen. Dann sollte der Kündigung aber unbedingt die schriftliche Vollmacht beigefügt werden. Anderenfalls bestünde die Gefahr, dass der Vermieter die Kündigung mangels Vollmachtsvorlage zurückweist (§ 174 BGB).
Wie für alle Schriftstücke, deren Zugang entscheidend ist, gilt auch hier der dringende Rat: Der Zugang sollte im Zweifel bewiesen werden können. Deshalb ist es ratsam, die Kündigung zu übergeben und sich den Erhalt vom Vermieter quittieren zu lassen. Auch möglich: die Übergabe durch einen unabhängigen Dritten als Boten oder die Übersendung per Einschreiben mit Rückschein.