Die Folgen einer „kalten“ Wohnungsräumung

Mit seinem Urteil vom 14. Juli 2010 (Az. VIII ZR 45/09) hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine für Mieter und Vermieter gleichermaßen bedeutende Entscheidung verkündet.

Dem Rechtsstreit, den der BGH zu entscheiden hatte, lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Mieter einer Mietwohnung war mit unbekanntem Aufenthalt verschwunden. Zwei Monatsmieten waren offen. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis deshalb fristlos. Er reichte dann aber nicht etwa eine Räumungsklage ein, sondern verschaffte sich eigenmächtig Zugang zu der Wohnung. Einen Teil der Einrichtung ließ er entsorgen, einen anderen Teil lagerte er ein. Anschließend vermietete er die Wohnung weiter.

Der Mieter verlangte nun Schadensersatz in Höhe von mehr als 60.000,00 EUR von dem Vermieter. Er hatte mit Hilfe eines von ihm selbst eingeholten Sachverständigengutachtens den Schaden geschätzt, der durch die Vernichtung seines Hab und Guts entstanden ist.

Während Landgericht und Oberlandesgericht die Klage des Mieters noch abgewiesen hatten, machte der BGH dem Mieter jetzt neue Hoffnungen. Während die Vorinstanzen noch angenommen hatten, der Mieter müsse vollen Beweis für die Höhe des entstandenen Schadens erbringen, hat der BGH nun die Sorgfaltspflichten des Vermieters konkretisiert: Ein Vermieter, der ohne Räumungstitel die Wohnung eines Mieters räumt, begehe verbotene Eigenmacht und mache sich deshalb schadensersatzpflichtig. Der Vermieter müsse bei einem solchen Vorgehen wenigstens ein Verzeichnis der in Besitz genommenen oder entsorgten Gegenstände aufstellen, in dem auch die von ihm festzustellenden Werte der einzelnen Gegenstände festzuhalten sind. Erstelle der Vermieter ein solches Verzeichnis nicht, dann müsse nicht der Mieter beweisen, welche Gegenstände abhanden gekommen sind und welchen Wert sie hatten. Dann müsse vielmehr der Vermieter den diesbezüglichen Vortrag des Mieters widerlegen.

Da letzteres kaum möglich sein dürfte, kann nur jedem Vermieter, der verbotenerweise die Wohnung eines Mieters ohne Räumungstitel selbst räumt, dringend geraten werden, wenigstens ein solches Verzeichnis zu erstellen und Lichtbilder von den einzelnen Gegenständen anzufertigen!

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