Nun ist es höchstrichterlich entschieden. Was der Bundesgerichtshof (BGH) für Wohnraummietverhältnisse längst klargesellt hatte, gilt auch für gewerbliche Mietverhältnisse: Enthält ein Formularmietvertrag starre Fristen für vom Mieter durchzuführende Schönheitsreparaturen, dann führt dies zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel, so der BGH mit Urteil vom 8. Oktober 2008 – Az. XII ZR 84/06 -. Der Mieter muss dann überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen.
Die Begründung ist die gleiche wie im Wohnraummietrecht: Grundsätzlich ist der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache während der Mietzeit verantwortlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), sodass er auch Schönheitsreparaturen durchführen muss. Die Pflicht zur Durchfuhrung von Schönheitsreparaturen kann der Vermieter zwar vertraglich auf den Mieter abwälzen. Aber auch nur in dem Umfang, in dem er selbst zur Erhaltung der Mietsache verpflichtet wäre. Da ein Vermieter von Gesetzes wegen erst dann Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, wenn es der Zustand der Mietsache konkret erfordert, kann er auch vom Mieter nicht mehr verlangen. Die Vorgabe eines starren Fristenplans für die Durchführung von Schönheitsreparaturen stellt insofern eine entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (§ 307 BGB).